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♪しあわせサラリーマンのつぶやき♪

しあわせサラリーマンを目指して、ネットで稼いで、不動産投資で安定収入を稼ごうとしています。
毎日おきる出来事についてつれづれにつづってみたいと思います。
満室予定!
JUGEMテーマ:ビジネス


入居付けに苦労していた築古木造アパートですが、ようやく満室となる見込みとなりました。

6室あるアパートですが、5戸は契約書をもらいました。あと人部屋も申込があり決まりそうな
感じです。

購入から3年なかなか埋まりませんでしたが、ようやく苦労がみのりました。

管理会社からの提案で家賃を2.8万円→1.9万円へ変更しました。
その後人部屋は入居が決まりましたが、そのあとバッタリ入居がありません。

原因は家賃ではなく、駐車場が近隣にないことでした。塀を壊して駐車場をつくる作戦に
出ようとしましたが、費用がかかりそうなので諦めました。

急に2件決まった理由は、

募集をフルオープンにしたこと
近隣仲介店に私自ら募集をお願いしたこと

だと思っております。やはり顔が見える大家は強いということでしょうか?アナログの世界ですね。

そして、他の仲介業者が近隣駐車場も見つけて入居をとりつけ、それを受けて管理会社系列の仲介も

頑張って入居者をつけたみたいですね。

大体これで、付きに15万円くらいになるので年間130万円くらい入ることになります。利回り20%程度になります。

築古木造アパートを購入してみてわかったことですが、満室想定利回りの達成はかなり困難であることがわかりました。

そのあたりを覚悟して投資されることは良いと思います。


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| 中古木造アパート | 22:20 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
申し込みが入りました。
JUGEMテーマ:ビジネス

以前からなかなか申し込みがはいらなかった中古木造アパートですが、本日申し込みが入りました。

またしても生活保護の方ですが、審査が通れば入居となります。

これでこの中古木造アパートも軌道に乗りそうです。

 
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| 中古木造アパート | 22:26 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
逆流現場の確認
先程、先日逆流したトイレの現場を確認しました。トイレットペーパーがあふれてました。余りたいしたことはなさそうです。

また、募集条件も見直しして広告費を二ヶ月としました。
加えて銀行から管理会社の見直しを迫られていることもお伝えしてハッパをかけてきました。

滞在時間わずか30分でしたが1時間かけていった甲斐がありました。

新しい入居者が早く決まるといいのになー。
| 中古木造アパート | 17:49 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
督促状
JUGEMテーマ:ビジネス

税務署から督促状が届きました。

税務署に電話したところ
昨年設立した法人の確定申告と納税が済んでいないとのことでした。

何かの間違いだと思うので、間違える可能性はないですか?と聞くと

ないです。 の回答。

私も、確定申告はしっかりした記憶があるのでおかしいなとは思いましたが、

担当の税理士に電話しましたが、不在中。


しばらくすると、先程の税務署の方からお電話がありました。

2重に登録してしまい今回のように督促状がいってしまいました。とご連絡。

さっき間違いないといったじゃないか?と来ても、わからない言い訳を繰り返して

いました。

税務署のミスは結構たちが悪いと思いますので皆さんも気を付けましょう!

私は以前、振込用紙が送付されてきてあわや振り込んでしまうところでした。

税務署も自分の都合のよいようにお金を徴収するんですね。 
| 中古木造アパート | 23:33 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
申込がありました
JUGEMテーマ:ビジネス

中古のアパートに申込がはいりました。生活保護の方です。7月15日から。

これで3/6となり50%入居になりました。返済とトントンになりそうです。

実は、管理会社を変えようかと思っていたところに連絡をいただいたので管理会社を

かえれなくなってしまいました。

また、

2棟目のRCにも7月16日に入居者がきまりました。こちらも長かったのですがやっと一息です。

満室にするには大家の努力が必要ですね。

 
| 中古木造アパート | 00:07 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
他の賃貸業者から電話がありました。
JUGEMテーマ:ビジネス

なかなか入居者の決まらない木造アパートですが、自分で作成した物件のHPを周辺業者にみせたところ問合せがありました。

現在、管理を任せている業者にその賃貸業者が連絡をとったところ、拒絶されたようです。
電話をしたところ生活保護で住みたい方がみえるのでもったいないといっていました。

ようは、管理を任せている会社はフルオープンでないということです。聞くと自分の系列の業者でないと入居付けしないそうです。

現在2/6の入居なのでなんとかしたいのですが。。。。

管理会社の変更も含めて検討しないといけませんね。

ちなみに連絡のとれた会社は、物件の管理を任せようと思っていた会社でした。。。


 
| 中古木造アパート | 22:33 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
クッションフロアの張替え
JUGEMテーマ:ビジネス

久しぶりの木造アパートのクッションフロアーの張替えをしました。


楽天で購入したハリーの粘着つきデコタイルです。

もともと張ってあるCFの上にシートをめくってはるだけです。

簡単なのですが、6畳の台所を張り替えるでけで2時間半くらいかかりまして。

張り替え前

張替え前


張り替え後
張替え後


です。白い清潔感のある台所になって自己満足しています。

しかし、以前のCFでも賃貸としては問題ないかなと思いますので、今回のCF張替えは
セルフリフォームのテストケースとしてはよいですが、この張替えが入居者につかがるか?

は疑問ですね。

セルフリフォームもちょっと考えものですね。

しばらく、アパートを見に行っていなかったので、ベランダにはとが巣をつくって卵を2個も産んでいました。

やっぱり空室は悪だ
 

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| 中古木造アパート | 15:06 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
夜の作業
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なかなか入居者が決まらない中古アパートですが、ある部屋をモデルルーム化して
入居につなげようと思っております。

GWのため、昼間は時間がとれず、今晩7時30分より現地に直行し、9時過ぎからセルフリフォーム開始しました。

セルフリフォームの内容は

1.蛍光灯をLED蛍光灯に交換
2.緑色のカーテンの設置
3.押し入れにすのこの設置
4.お風呂にすのこの設置(タイル隠し)
5.姿見かがみの設置
6.電球の交換
7.台所木部のシート貼り

です。
本当は、
CF貼りと玄関のマット貼りをしたかったのですが、夜11時を回ってしまったので
撤収してきました。


1は硬派の件交換型LEDランプ KFL-020AN0−40をスパービバホームで4,980円で本日購入して設置してきました。

交換は簡単で、グロー管を外して蛍光灯を入れ替えれば点灯しました。これまでの蛍光灯には

かなり虫がよってきていたのですが、交換することによって虫の集まりが少なくなればという期待があります。もちろん電気代も節約できると思います。

交換してからもよってくる虫はいましたが。。。。

ネットでみると同じタイプのものが4000円くらいで購入できるのでちょっとショックですが、まずは付けてみたかったので良かったです。

また、7は意外といい仕上がりになりました。

灰色に塗装された台所の窓枠部分ですが、台所用品を置く場所だけ木目のカッティングシートを貼ってみました。

リフォーム前


リフォーム後


灰色から白い木目にかわってずいぶん明るい感じになりました。他の灰色の木部もこれで

変更してみようかと思っております。

現地での作業時間は1時間30分程度で、11時を過ぎたので、1時間30分かけて帰宅しました。

帰宅したら12時過ぎでした。

結構疲れるので次回からは作業時間を確保するようにしたいと思いました。







 
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| 中古木造アパート | 02:10 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2部屋目が決まりました
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業者さんからメールが入っていました。

土地値で購入した築古アパートに

生活保護の方の審査が通った 家賃3.8万円
一般の方の審査が通った    家賃3.0万円

のご連絡を受けました。 
うれしいです。今月からようやく稼動にこぎつけました。

あとはやり残している、クリーニングとフローリング張りをしたら
完成です。早く満室にしたいと思っております。
| 中古木造アパート | 21:00 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
築古アパートに申し込みが入りました
JUGEMテーマ:ビジネス

入居の苦戦をしているシロアリが発生したアパートですが、

本日申し込みがありました。

申込者は、生活保護の方です。日本セーフティの審査が通ったようです。

以前から数間生活保護の方に申込いただいたのですが、いずれも保証会社の

審査に落ちてしまい、なかなか入居にまでいたりませんでした。

これで入居までいけばいいなと思っております。

あと5戸です。

 
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| 中古木造アパート | 23:26 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |