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♪しあわせサラリーマンのつぶやき♪

しあわせサラリーマンを目指して、ネットで稼いで、不動産投資で安定収入を稼ごうとしています。
毎日おきる出来事についてつれづれにつづってみたいと思います。
退去部屋の確認。見積り高くない?

JUGEMテーマ:ビジネス

 

昨日、ブログを更新できなかったので、その分を書きますね。

 

昨日やったことは、空室になった部屋の確認をしてきました。

 

実はこの部屋の入居者の方は、病院でお亡くなりになったということでした。

 

保証人や身内の人もおらず、部屋の中のものはこちらで処分しました。

 

そのあと、原状回復工事をするわけですが、これが60万位の見積りがでてきてびっくりです。

 

そのあたりの確認も兼ねて現地確認してきました。

 

部屋の中はこんな感じです。

 

なぜか、隙間にガムテープがいっぱい。見たことのない光景です。

 

管理会社によると 隣人と騒音の件でもめたことがあるようです。

そして、精神的に問題がありそうな方ともいっていました。

 

ちなみに玄関は

玄関のガムテープ

 

いたることろにシールがべとり。

 

ゆかにびっちりガムテープ、便器との隙間をうめているようです。

 

今回ふと思ったのが、入居者が部屋で死亡した場合との差が面白いとおもいました。

 

もし、今回お部屋でなくなっていたなら

その間の空室保証と原状回復費用は 保険が適用されてほぼ全額賄ってくれます。

 

なので、早めに発見されるのであれば、お部屋でなくなってくれた方がよかったかもしれません。

でも、事故物件になっちゃいますね。

 

今日は、2.銀行の担当者と面談、3管理会社の新人に挨拶 4仲介会社の担当者とあいさつ

 

などなごがありました。

 

 

| 2週間で決済利回り15%中古RC一棟購入編 | 15:51 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
孤独死に対応しました。
JUGEMテーマ:ビジネス

このマンションには、ほとんどの方が生活保護である。

なぜかというと、管理会社が生活保護ばかり入れてしまうからです(笑)

おかげでほぼ満室はキープしており、稼ぎ頭ではありますが。。。

さて、この物件では 孤独死 が すでに 3回も 発生しております。

孤独死で大変なことは特殊清掃と呼ばられる後始末です。

,Δ犬湧いてとなりの部屋まできてしまったときは
特殊清掃 68万円 

孤独死が見つかって早期に発見できたときは
特殊清掃 30万円

今回は死後1年以上経過しておりとにかく臭いそうです。
見積では200万円で実際100万円程度

でした。

このマンションですが、比較的高齢な生活保護の方が多かったので、孤独死対応の

保険に加入しています。

大家の味方

といいます。

1年目は、現状回復工事期間 MAX6ヶ月間 家賃を保証するものに加入しました。

このときにめでたく,了故が発生し、特殊清掃代の68万円は自己負担でしたが、
4万円×6ヶ月=24万円 を手にすることになります。

これを元手に、次は 修繕費用も特約でつけました。年間7万円くらいです。

で△了件が起きたのですが、これは管理会社がうまくやり保険を適用し、一銭も持ち出しなし。

さらに今回のではこの保険のおかげで、160万円近く振込されました。本当に保険は入って

おかないと後で痛い目をするかもしれませんね。

みなさんも孤独死対策してますか?

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| 2週間で決済利回り15%中古RC一棟購入編 | 23:41 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
保険会社から電話がありました。
JUGEMテーマ:ビジネス

孤独死が発生したお部屋のリフォーム見積もりを保険会社に渡して保険料を査定していただきました。

250万円位の見積に対して、140万円位になるようです。

少ないですが、妥当なところかもしれません。

リフォーム業者が少し持った感じもありますので。
保険の適用項目を確認してリフォームする予定です。
このほか、最近の出来事は
・入居の申込が3棟目の物件にありました。
・物件を紹介受けて買付けをいれました。
・それがだめになり再度ご紹介を受けましたが、見送りました。
・エアコンを2台設置してもらいました。
などがあります。
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| 2週間で決済利回り15%中古RC一棟購入編 | 23:19 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
入居者がお亡くなりになっていました。死後1年経過とのこと。
JUGEMテーマ:ビジネス

今日は、いろいろなことがありましたのでご連絡しておきます。
 
  1. 管理会社から入居者の方が亡くなっているようなのでベランダから入ります。やはりなくなっていました。死後1年経過です。
  2. 5500万円、ほぼ全空物件、最寄駅近、の融資結果を地方銀行Sから、融資不可のご連絡
  3. 都市銀行Sから借換え相談に対して不可のご連絡。今年度の確定申告を見てから判断したいとのこと。本部判断になります。新規物件を購入すると借換えが苦しくなります。
  4. 昨晩買付けをいれた不動産業者から電話があり、書類の不備があるので再度送付して欲しい。銀行は地銀Kを考えているそうです。
  5. ちなみに昨晩は、M社に入居者のお願いをしてきました。
やはり、1の入居者死亡はすこしショックでした。これでこの物件では2人目です。一応、保険には入っているのでリフォーム代金などはカバーできると思うのですが、やはり死亡は嫌ですね。死後1年で白骨化していたようです。特殊清掃になりますね。

まあ、とにかく物件価格は上がっているのですがお値打ち物件を探すしかないですね。
最近入居率が思わしくないので入居つけを頑張ろうと思っております。


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トイレのちょろちょろ水対策と管理会社訪問
JUGEMテーマ:ビジネス

空室になった部屋のトイレでちょろちょろと水が流れていたので、直してきました。

ボールタップのどこかに異常があると思い、まずゴムのビバホームで購入したパッキンを
交換してみましたが、症状が変わりませんでした。

仕方ないので、先日コーナンで購入したSANーEI V530-5X-13 万能ロータンクボールタップ に
取り替えました。

取り付けは極めて簡単でした。



パッキンだけで済むかと思いましたが、やっぱりダメでした。ボールタップに異常があったら、ボールタップごと
交換したほうが良さそうですね。

それが終わり、管理会社と賃貸仲介会社を訪問しました。やはり、顔を覚えてもらうことが大切であると最近感じで
おります。折をみて訪問することが大切かと。。。 アナログの世界です。不労所得のはずが最低限の労働はしないと
だめなようですね。
 


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RC物件に申込がありました。これで満室です。
JUGEMテーマ:ビジネス


今年の目標の一つに、

ブログの更新頻度を増す
つまり、
情報発信する

がありまして、毎週月曜日と金曜日に更新する予定でした。

が、しかし

2月は2月9日以来の更新です。すでに目標を果たせておりません。

この理由は、2月は確定申告で、PCに向かってデータを日々入力しているからです。
今週末には確定したいと思っております。

ところで、
やっと申込が入りまして、3月7日から 
満室になります。 パチパチ!

他物件では入れ替わりで空室が目立っておりますので、
うかうかしていられませんが、1物件満室だと気分がいいですね。

この調子で繁忙期乗り切りたいと思います。

これ90%OFFで買えそうですね。私は2万円で購入しましたので、2千円で購入できれば超ラッキですね。

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2部屋入居者が決まりました!
JUGEMテーマ:ビジネス

昨年の12月に入居者の方がなくなって、空室が3部屋まで増えた中古マンションですが、

最近2部屋連続で決まりました。これでkのマンションは入居率95%(=19/20)となりました。

しかし、このマンションの特徴があります。それは、90%の方が生活保護の方なのです。

これは、管理会社が生活保護にパイプがある会社だからです。

さて、入居者が死亡した部屋は66万円、そのとなりは10万円かかりましたので、余分な経費がかかりました。死亡者は迷惑ですね。

結構、綺麗な部屋にしたのですが、生活保護の方をターゲットとすると内装などあまりこらなくてもいいかな

と最近思い出しています。とりあへず管理会社からの入居者が決まりました連絡はうれしいですね。

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| 2週間で決済利回り15%中古RC一棟購入編 | 22:45 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
自然死 その2
JUGEMテーマ:ビジネス

先日、自然死でお亡くなりになられた方は30代の生活保護の方でした。毎日酒を飲んで

いたようでしたが、この年代の場合、死は意識しませんよね。

さて、その後の経過ですが、ウジ虫が廊下やベランダをつたって隣の部屋にまで侵入している

ようです。そこで、隣の部屋の方には、同じマンションの別の部屋に移動していただきました。

契約のために、家賃1ヶ月分仲介業者からとられました。

まだ部屋の方の処理は進んでいないようですが、1ヶ月近くかかりそうですね。



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自然死
JUGEMテーマ:ビジネス
 
昨日、管理会社から突然電話がありました。

管:「部屋のなかで入居者の方がなくなっているのでガラスを割ってもいいですか?」

私:「いいですよ」

管:「やっぱり死んでまして。すごいにおいが隣の部屋までしてました。」

とこんなやり取り。

私、以前に入居者の方が無くなった経験があったり、今田さんのセミナーでも年に1人くらいはなくなっている

と聞いていたのでそれほど驚きませんでしたが、これでまた、リフォーム代がかかるなーと思いました。

こんなとき全保連の保証であれば現状回復までしてくれるのですが、今回は違う保証会社のため

また20〜30万かかりそうです。

 

| 2週間で決済利回り15%中古RC一棟購入編 | 22:05 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
RCのポンプ交換と融資
JUGEMテーマ:ビジネス

10月はじめに、かねてから問題になっていた給水ポンプを交換しました。

物件にいくとポンプが動くときにキーンという音がしていました。以前から業者からは

交換したほうがよいと言われていたのです。

交換のきっかけは、貯水槽の点検をするためにポンプを一時的にと止めるのですが、

点検後、再度動作する保証がないので点検ができない ということでした。

業者の策略か?とも思ったのですが、以前から指摘されており自分でも交換したほうが

いいかなとおもっておりましたので工事に踏み切りました。

今回支払いはローンを利用しまいた。近隣の地銀でちょうどリフォームローンのキャンペーンがありましたのでそこに申込みました。実態はジャックスだったのですが。

銀行との付き合いも作りたかったので、今回は金利3.5%と高いのですが利用することにしました。

手続きの関係で、何ども銀行に伺い担当者の方ともコミュニケーションが取れつつあります。

まずは、保証協会を利用した融資からと言われておりますが、これからどうなるか楽しみです。

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