♪しあわせサラリーマンのつぶやき♪

先週の土曜日はアパマン、今日はピタットハウスから問い合わせの電話がある。一応ニーズはあるみたいだ。この時期ひとの出入りが激しいのだろうか？

ボロ物件をお宝に変える不動産投資術
鈴木ゆり子

おすすめ度：★★★☆☆

初めて読んだ専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法【94冊目】に比べると、少しマニュアル風で目新しさがない感じがした。

とにかく鈴木さんはおばちゃん丸出しで、それでコミュニケーションを生かしながら入居者と仲良くして大家業を楽しんでいる感じがします。

投資手法は、競売物件を購入してリフォームして高利回りをあげる手法です。

夫婦で会社を運営する際の心がけなどは
専業主婦の私が1億円社長、ダンナが専務!―カリスマ大家さんが明かす「新・夫婦起業」のススメ【120冊目】
に書かれていますので読んでみてください

入居者と話すのが楽しいという入居者との関係を重視した不動産投資家です。利回り20％超は見習う点があります。

肝に銘じておくフレーズは

アパート投資は「出口」が大切
「不老収入」という幻想をすてろ！

　今日、帰宅したら先日先日記入して送ったH銀行の融資申込書の控えが届いていた。送付方法も佐川のセーフティサービスを使って送付してきている。

　企業なら当たり前かもしれないが、きっちりしている。

　借入額2,900万円で申し込み

　業者は物件価格3,100万円として申し込み

　よくある手である。

　融資がどうなるか今後楽しみである。

　融資に必要な書類は、また、次に書いてみたいと思う。

　

　今週は、不動産会社に行くこともなく、家族水入らずですごした。

　宅急便にて先日振り込んだ手付金140万円の受取書が届いた。また、

　電話にて、明日融資を申し込みにいく旨を担当者から電話にて連絡をうける。

　物件価格を3,100万円で融資を2,900万円つける作戦らしい。

　不動産会社が中にはいってどうなるのかわからないが、融資の判定まで待つしかない。

サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術

おすすめ度：★★★★☆

著者は、千葉大学大学院（工学部）修了後、カメラメーカーに入社。
入社６年目に在籍していた事業部の業務撤退を経験する。

２００４年、中古アパート１棟を購入するものの、低賃料と修繕の苦労を実感。
２００５年、世田谷区に自己初の１棟アパートを建築。
２００７年、北関東で自己建築の２棟目が竣工。
　　　　　　満室を確認し、カメラメーカーを退社。
２００８年、東京都下で３棟目が竣工。

現在、中古１棟、新築３棟２０室のオーナー

白石貢さんの勉強会に参加しているだけあって、手間のかからない投資対象となっています。

１．人気沿線の郊外
２．人気のないクズ土地
３．新築
４．木造アパート
５．長屋形式
６．１棟４室

予算的には頭金500万、土地建物で5,000万を想定しています。
土地から仕入れても十分に不動産投資できる例といえます。

私も今年1棟4室の木造アパートを購入しましたが、やることは間違っていないなと確信を持ちました。

それとP228の

12月に図書券を買え！

今年実践しようと思います。

サラリーマン大家サポーターズや
サラリーマン大家サポーターズ＿アパート大家の満室体験談
などにもアクセスしてみてください。


目次

序章　利回り一辺倒の中古投資はもう限界。これからは自分で建てる「新築」
第１章　サラリーマンの強みをアパート投資に活かしましょう
第２章　満室経営を可能にする土地の探し方、見極め方
第３章　サラリーマン大家向きの建築プランはこれです
第４章　リスクの少ない資金計画と希望条件でアパートローンを借りる交渉法
第５章　これで万全、入居者募集と管理のテクニック
第６章　これだけ知っておけば大丈夫。アパート経営の税金と対策

金持ち父さんになる方法

普通は携帯に登録してない人からの電話でないのだが、東京の出版社からとおもいでると、なんとS社のN氏からだった。東京の新築区分を買わされた人だ。当然売り込み。いい物件があるそうだ。Faxしてもらうことにした。
いまはS社とは違うところにいるらしい。あの時もう少しで取締役といっていたのだがどうなったのだろう。
丁寧にお断りしようとおもう。やっぱり一度買った人にまた売り込みかけるんだ。

リノベーション投資のヒミツ―フツーの主婦うっちゃんが、年間売上1億円!
内海 芳美

おすすめ度：★★★★☆
すごい利回りを上げている四国の不動産投資家です。
旦那様も退職され，2人で不動産会社をしているそうです。

得意技は

餅は餅屋

です。

リノベーションもはじめは自分でやっていたようですが，いまではデザイナーを使ってやっているようです。

築古物件がみるみるきれいでおしゃれな物件に生まれ変わります。

中に出てくるリノベーション後の物件をみてみると，これは入居者つくよなぁって感じです。


リノベーション費用に対しての基準や築古物件を購入した時にかならず変更する点など，これからリノベーションして物件価値をあげたい方には必読です。


はじめのリノベーションカタログとP38のリノベーション履歴は読む価値あります。

ぜひ読んでみてください。

目次
第１章　夫婦２人の「ひだまり不動産」、本日も営業中
第２章　素人だった私たちの不動産投資のヒケツ
第３章　失敗しないリノベーションのちょっとしたコツ
第４章　リノベーション向き物件の探し方、見分け方
第５章　必ず成功する「自分チーム」のつくり方
第６章　女性だからできる不動産投資の始め方


【これを知らずに不動産投資は絶対にするな！】

いま税務署にいる。納税証明書をもらいにきた。朝はさすがに空いている。

公務員さんは楽そうだ。８時半からやっているのは助かる。これで必要書類が全部そろう。

あとはコピーして郵便局に行き、書留速達で業者に送るだけだ。

朝からひと仕事だ

契約の実行中継

本日　新築一棟アパートの契約を済ませてきました。

実況中継いたします。

契約は不動産会社I社で午前10時から行われました。

自宅を9時10分にでて近くのサークルKで
カフェオレ，クリームパンとシュークリームを購入して
腹ごしらえしました。

9時50分にI社につきました。
手帳にこちらからお願いしたいことをメモして忘れない
ようにしておきました。

10時にI社を訪れると取締役のやくざ風Iさんとその部下である
宅地建物取引主任者のイケメンオールバックIさんが社長室で出迎えてくれました。

いつものごとく取締役のIさんが世間話を30分程度
今回の話題は，融資の話と100円パーキングのはなし

不動産に向く地域など不動産業界の面白いお話をしてくれました。

それが終わると，重要事項説明にはいりました。
イケメンオールバックIさんが宅地建物取引主任者証を提示しながら
説明してくれました。

重要事項の説明を丁寧にしていただきました。
途中，建物の築年数，免許更新回数の2か所の表記ミスがあり，ヤクザ風な取締役Iさんが
イケメンIさんに修正するように指示。なかなか取締役Iさんの重い通りにならないので
イライラしたらしく，命令口調でした。

やはり不動産業界は呼び捨て品がないなとおもったが，たぶん普通の会社ならこんな風なのだろうな
と思った。

重要事項は主任者がやらないといけないのですが，契約事項になると普通の人でもできる。
なのでヤクザ風なIさんが説明してくれた。

同じような内容を読み返すようになった。

その後イケメンIさんが修正事項を修正して戻ってきたのだが，ヤクザ風なIさんが
やはり気に入らないらしく，2人で後ろに下がってコピーをしなおしていた。

きっと，後ろでは罵声がとんでいたのではないかと心配する。結構きびしく指導されていたのでは
ないでしょうか

その間，社長室をでておトイレに行かせてもらう。戻ってきても2人は席にはついていなかった。結構
トラブルを起こしていたに違いない。

社長室名だけにこれからの販売マンション計画が掲載されていた。よくみえなかったが，やっぱりマンションを
立てるには大変だなーと思った。

ヤクザ風なIさんが契約書のコピーをもってもどってきた。

署名して，捺印をする。

そして，収入印紙15,000円分をお渡しする。

ヤクザ風なIさんにお渡しすると，丁寧にはってくれて，

割印をやけに気を配りながら印紙すれすれにおしてくれた。

また，次回お使いください。といわれて

はっと思った。

また，使ってくださいとはなんですか？

これまた仕えます。一億のマンションなど買うと印紙代２０万とか
の場合ありますから，また使えるように割印を押しました。

印紙を再使用することができるのか？振ら技をいっぱい知っている人だ。
やはりヤクザ風なIさんならでわだ。

このようなことですべて終わる。

ヤクザ風なIさんが握手を求めてくる。私も握手をしたが，やくざ風なIさんは
初めてI社にいったときにも握手を求めてきた。

この時点で11時30分くらい

つぎに融資関連のおはなしと郵送してほしい書類についてお話。

私のイビデンスをお渡しするとそれについてしばらくお話。

融資の方ははO信託銀行，H銀行，G信用金庫，J銀行に話を持ちかけるようであった。

次に，私から今平行に進めている旧自宅の借り換えのおななしをさせて
いただきた。

銀行に住宅ローンで借りている物件を賃貸にだしている件で，返却のお話を
相談してしてみました。

そうするとヤクザ風なIさんはそんなの誰でもやっています。形式的にいってくる
だけですよ。といいましたが，

今回の融資のなかで銀行と相談してみましょう！ということになった。

終わったのは12時をすこし回ったところでした。

最後にイビデンスについてヤクザ風なIさんからアドバイスをいただく。
減価償却は建物と設備を７：３にしておくといいですよ。
200％減価償却もできます

200％減価償却？

話が長くなるので，次回にお話しますということで
はなしは終わりました。

引き渡しまですべてまるく収まるといいのだが。。。
また，お話いたします。

次の行動は

ローン相談書を書くこと，
奥さまに署名をいただくこと
賃貸借契約書を送付すること

です。

無事に引き渡しになればいいのだが。


ちなみにヤクザ風なIさんのお決まり文句がある。

社長と相談したら「いいお客さんと知り合いになったね。」
「銀行さんと話をしたら融資をさせくださいという銀行がいっぱい
いるんですよ」


っと私を持ち上げるところである。

お決まりのセリフでおもいろい。

最終的には
新築のワンルームを売られるのではないかとちょっと恐ろしい。

現在つくっているマンションが来月みれるようになるので，ぜひ
見に来てくださいとも言われた。誘われたら断るつもりである。

契約を終わって，４０分くらいで自宅に着く

家はひっそりしている。

どうしたのであろうか？そっとリビングにいくと奥様と娘はねていた。
奥さまは目がいたいらしいい。肩もみやつぼ押しをする。

さっきまでビジネスライクだったのに，このギャップが実に面白い。



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野村の流儀 人生の教えとなる257の言葉野村克也

おすすめ度：★★★★☆
WBCの監督には選出されませんでしたが、ノムさんの一言一言は重いです。
ためになります。

監督として有名なのは，巨人でV9を達成した川上哲治監督，長嶋茂雄監督，王貞治監督など人気のある監督はたくさんいます。
野村監督は，南海にテスト生で入団してからこれまでそのID野球は有名です。
その監督の言った言葉は，１つ１つ重みがあります。ビジネスにも使えそうな言葉があります。

たとえば，次の３つはこころに響きました。
プロとは

　当り前のことを当たり前にできる人間をいう
　積み重ねを大切にすること，意識することこそ，プロとしての基本理念である
　プロフェッショナルの「プロ」は，プロセスの「プロ」でもある

【これを知らずに不動産投資は絶対にするな！】