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1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
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金森 重樹
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♪しあわせサラリーマンのつぶやき♪

しあわせサラリーマンを目指して、ネットで稼いで、不動産投資で安定収入を稼ごうとしています。
毎日おきる出来事についてつれづれにつづってみたいと思います。
2010.03.08 Monday
まずはアパート一棟、買いなさい! 【193冊目】
author : siasala
まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
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評価：
石原 博光
ソフトバンククリエイティブ
￥ 1,575
(2010-03-01)
コメント：「地方」「築古」「再建築不可」の高利回り物件

JUGEMテーマ：読書

おすすめ度：★★★★☆

２冊目の本で、不動産投資の目的を明確にしているので初心者の方はお勧めです。

山田先生の手法からさらに利回りにこだわった不動産投資手法です。

スタート資金は３００万円で１０年後に年間１０００万円の家賃収入を無借金で生み出すのが
ゴール

としています。


本当に買うべきは、「地方」「築古」「再建築不可」の高利回り物件

としています。

物件価格　１，５００万円　利回り２０％を２棟
物件価格　２，０００万円　利回り２０％を１棟

で１０年後に無借金で年収１０００万円を目指します。

とてもシンプルです。

融資のつく利回り２０％の物件を探し出すのは大変だと思いますが、それが
見つけられば達成可能だと思います。

また、上記では投資総額５，０００万円で年収１０００万円を達成するのですごい効率がよいです。

積算評価よりも利回りを重視しています。融資がつけば面白い作戦です。

また、本書には不動産投資に関するさまざまな工夫が書いてありますので、ぜひ読んでみてください。


| しあわせサラリーマンになるための読書 | 01:00 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2010.03.07 Sunday
ホテル仕様のワンルームってどう？
author : siasala
JUGEMテーマ：ビジネス

こんばんは出張のため、ホテルに泊まっている。

ホテルは1泊約6,000円　1ヶ月で18万円となる。

しかし、ホテルの広さは私が所有している区分１Ｒマンションより明らかに狭い。

実はホテルの仕様は、現在、不動産投資家から嫌われるワンルームマンションと同じだ。

例を挙げると

・部屋の狭さ　20�嵬に�
・床　　　　　　　カーペット
・バストイレ　3点ユニット
・鍵　　　　　　普通のMIWAロック

である。

こんな敬遠されるワンルームマンション仕様でもなぜ宿泊客からお金（家賃？）を稼ぐことができるのであろうか？

しかし、よい点もある。

・地上波デジタル　PANASONIC　26インチテレビ(TH-26LX80HT)　きれいだ！
・小型冷蔵庫　MORITA　PRIVATE
・ハンガー掛け
・鏡
・机
・照明
・湯沸かし器
・ドライヤー
・タオル
・インターネット
・エアコン
・ベット
・スリッパ

などがある。　

これらのプラスアルファーの設備により客を部屋に泊まらせるに耐えうる部屋となっている。

ここから見習う点がいくつかある。
これらの何か一点でも設置すれば、成約率も高まるかも知れない。

いっそ、ホテル仕様のワンルームにしてしまえばいいのかも

空室サヨナラ！満室ウハウハ！「金持ち大家さん」左うちわセミナー
| 利回り16％ワンルームマンション | 22:45 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2010.03.07 Sunday
退去
author : siasala
昨年購入したマンションの退去予定の日。長く住んでくれてた方で家賃も高かったので残念です。
また今月も原状回復費用がかさみます。
| ２週間で決済利回り15%中古RＣ一棟購入編 | 22:24 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2010.03.06 Saturday
無事入居完了
author : siasala
JUGEMテーマ：ビジネス
  独身時代に購入した２LDKの区分マンションの入居が本日であった。
　
　普通入居日というのは、仲介業者からなんらか電話がかかってくるものであるが、今回は全くなかった。うまく入居者の方の生活が始まればよいなと思っています。

　今回は、少しサプライズな仕掛けをしておきまいした。玄関に、入居おめでとうございます　という手紙とアンケート　そして目玉は近くのスーパーの商品券1000円分を置いておいた。

　これには満足したに違いない。大家としての印象は上がったのではないでしょうか？しかもその商品券は近くの新築マンションのアンケートに答えてもらったもの。もらったときは、普通の商品券と思っていたのに、スーパーの商品券で使い道がないなと思っていたが、よい使い道ができて良かった。

　入居者の方は、1年くらい住んで、引っ越しが決まっているのであるが、次の入居者をきめてくれたら1カ月分の家賃を支払うなどいろいろな手段をとっていきたいと思います。

　1年間続いた不安な日々もこれで少しほっとした。

　しかし、この退去シーズンでかなり打撃をくらったので、立て直す必要がある。
　現在27室中2１室入居と決してよい入居率とは言えない。

　気合をいれて満室活動（略して満活）したいと思います。

　本を3000円分購入すると、300円割引きしてくれる本屋はここです。
| 不動産 | 23:33 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2010.03.06 Saturday
いよいよ3月も2週目を迎えます
author : siasala
JUGEMテーマ：ビジネス
  前回からだいぶ間があいてしまいました。楽しみにしていたかたすみません。
　
　確定申告やら銀行訪問やらいろいろ活動はしていたのですが、それをブログに書く時間が取れなくてサボっていました。完全にいいわけです。

　3月になると融資期間の審査が若干ゆるくなってきます。

　昨晩、近郊の1億円物件の情報が入ってきて、今日見に行きました。

　条件も良いので買付をいれてもよいのですが、昨年購入した物件が修繕費がかさみキャッシュがあまり残っていないので、頭金をねん出できません。

　泣く泣く見送りです。

　あと、5000万円ほどの鉄骨アパートも見に行ったのですが、こちらは地図を忘れて現地を確認できませんでした。
　しっかり地図は持っていかないといけませんね。

　
| 不動産 | 23:25 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2010.02.15 Monday
原状回復工事終了
author : siasala
JUGEMテーマ：ビジネス
  部屋で死亡者がでたマンションの原状回復工事が完了しました。

今回は、 中村先生のシングル向けエレガントタイプ 収益物件専用内装コーディネートを利用し

て工事を行いました。

壁紙や天井、そして玄関の色もとてもいい感じで満足しています。

数か月前にとても汚くて貸せる部屋じゃないなとおもっていたのですが、掃除でここまできれい

になるかって感じです。






| 利回り16％ワンルームマンション | 07:41 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2010.02.11 Thursday
退去の連絡
author : siasala
JUGEMテーマ：ビジネス

またまた退去の連絡です。
3月7日退去の予定です。

また，空室が増えてしまいます。
 

大家さんに必要なこと、全部教えます。
| ２週間で決済利回り15%中古RＣ一棟購入編 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2010.02.11 Thursday
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方【192冊目】
author : siasala
JUGEMテーマ：読書
私の好きな不動産投資家の一人，山田里志先生の最新本です。

以前に講演会で講演をお聞きしたことがあるのですが，とても謙虚な方でした。

本の中でも随所にその人柄が表れています。

5年で退職とは今までの山田先生の本とは趣が違います。

山田先生まで高速不動産投資？と思ってしまいました。


前の本は，不動産投資家の話ばかりでしたが，今回は，しっかり経験に即した不動産投資の方法がいっぱいです。

高稼働率　80%以上
高利回り　新築12%以上，中古16%以上
築浅高担保物件　平成築


という基準は一つの目安となります。

参考にしてみてください。

完成度の高い教材です。
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

 
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?
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評価：
山田 里志
ごま書房新社
￥ 1,575
(2010-02-07)
コメント：5年で退職

| しあわせサラリーマンになるための読書 | 20:46 | comments(1) | trackbacks(0) | pookmark |
2010.02.10 Wednesday
家賃保証契約
author : siasala
JUGEMテーマ：ビジネス
 
今日、東京のワンルームマンションの管理会社から修繕費発生のお知らせが来た。

内容は6200円でした。

なんとやすい。網戸と電球を替えるのみだったようで、入居者の方がきれいにつかってくれたのだろう。

この部屋は家賃保証をしているので、退去してもあまりあわてることはないので精神的によい。

家賃保証物件を持つのもいいものだ。しかし、キャッシュフォローは回っていないことを付け加えておく。


| 不動産 | 23:19 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2010.02.10 Wednesday
銀行融資の最新情報を知りたい人は他にいませんか？
author : siasala
 
JUGEMテーマ：ビジネス

こんにちは。




不動産投資の鬼門というか関門の一つは銀行融資です。

せっかくいい不動産を見つけても銀行が融資をしてくれなければ

不動産を手に入れることはできません。

しかし、銀行の融資情報は一般に世に出ることはありません。

銀行の融資姿勢がどうなっているかは、ベールに包まれたまま。

ただ銀行の融資担当者が知るのみです。

一般の人が融資判断基準を知る由もありません。

しかも、銀行の融資姿勢は常に変化しています。

もし、何らかの幸運があり銀行の融資判断基準を知ったとしても

もう過去のものであり、今は使えないということが普通です。







「敵を知り己を知れば百戦して危うからず」

中国の故事にもあるこの言葉は、対銀行でも同じことが言えます。

銀行は「敵」ではなく本来はあなたの味方なのですが、

銀行のことを知らずに銀行と接していると、銀行は「敵」に

見えてきてしまいます。









でも銀行が何を考えどう審査しているのかがわかれば

対処もしやすいというものです。

では、一般の人が銀行の融資判断基準を知るにはどうしたらいいのか？

直接銀行員に聞いても彼らには守秘義務があるので教えてもらえません。

しかしそのような状況で、銀行融資の最新情報を知る唯一の方法があります。

それは、融資を受けた人の情報から推測するというものです。









そこで、融資を受けた方にインタビューしその方がどうやって融資を

受けたのかを聞きとることで、銀行の今の融資姿勢を情報として

毎月配信しているのが。

「月刊　アパートローン最前線」

です。







「月刊　アパートローン最前線」では、毎月不動産を買った方に

インタビューしてその人がどのように銀行と交渉したのかや、

その話を元になぜ銀行から融資を受けることができたのかを

解説しています。

また、銀行から融資を否決された方にも話を聞き、なぜだめだったのかを

聞くこともあります。

融資実行事例を蓄積すればするほど、どう銀行と対峙していいのかが

感覚としてわかるようになります。

また、私のもとに集められる毎月の融資実行情報から

どの銀行が融資をしたのか？具体名も情報提供しています。







また、ご購読いただいた方には特典を差し上げてします。



特典その１．「現地調査チェックシート」

不動産をたくさん見ることで目が養われると言うけれど、
何を見たらいいのかわからない。
こういう声をよく聞きます。
そこで紙１枚で不動産の見るべきところを外観のほか、
法令上の問題も確認できるチェックシートを差し上げます。
これは、私が担保物件調査する時に不動産に問題がないかを確認するのに
実際に使っていたものを使いやすいようにアレンジしました。
これ１枚で不動産のチェックが完了します。



特典その２．「不動産売買契約書、法令解説集」

不動産購入ではいろいろと覚えなければいけないことがあります。
知らなかっただけで大きな損を被る可能性すらあり得ます。
一番重要だけど詳しく勉強する機会の少ない売買契約書と
建築基準法の不動産売買に特に関係のある部分を解説した用語集を
差し上げます。




特典その３．「融資担当者との想定問答集」

融資担当者はお客様にいろいろ質問します。
そこにはある意図が隠されています。
その答え次第では、受けられる融資も受けられなくなってしまうことすら
あります。
例えば、
「どうしてうちに相談にきたのですか？」
この質問。
答え次第では融資担当者のあなたを見る目が変わります。
答えは何だと思いますか？
私が実際にお客様に質問していた項目と質問した意図を解説し
融資担当者が求めている答えをお教えし、
融資担当者の印象をよくするようにします。





期間限定特典．「属性診断サービス」

銀行からの融資で、属性が大きなポイントだと言われます。
しかし自分の属性は一体銀行からどう思われるだろうと
不安に思っている方も多いかと思います。
そこで、１０年以上融資審査をし５００億円以上融資してきた私小川が
お客様の属性が融資審査上どう判断されるのか？を診断いたします。
もし現在の属性が良くなかったとしても、そこをどう改善すると
銀行は評価するのかも併せてアドバイスします。


この属性診断サービスは２月１０日（水）までにお申し込みの方が
対象です。





常に融資の最新情報を取ることが、不動産取得の早道です。

この機会にぜひお読みになってください。





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「月刊　アパートローン最前線」

| 不動産 | 23:14 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
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